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January 19, 2018

不動産屋は自分が持っている不動産をどうやって売るのか?

【不動産売却の素朴な疑問】

不動産屋は自分が持っている不動産を売る時に
いったいどうやって売っているのか?


ずばり、素人の方が持っている不動産を
仲介で売る時の正反対のことをします。

まず、大手有名業者には仲介を頼みません。

その理由は
情報の囲い込み、広告の禁止などが行われるからです。

大手業者は自分の利益を最優先します。
自分のところへの直接の買主が出てくるのを待ちます。

売り側の仲介だけでは満足しません。
売り側、買い側の両方の仲介を目指します。

なぜなら、手数料が倍になるから。

売主の売却希望金額より安くなったとしても
手数料が増えることを目指します。

買主から自分のところへ直接問合せが欲しいので
他の会社が自分のホームページなどに広告することを
禁止します

営利企業ですから一概に「悪だ!」とは
言えませんが

これにより

本当に買いたいと思う買主と巡り合える機会が
減ってしまいます。

なので、

不動産屋が自分が持っている不動産を売る時は

一般の方のやるように
大手業者へ 「専任媒介」で頼むことは
基本的にはありません。

もちろん
私がお客様から不動産の売却を依頼された時には

大手一社だけに専任で頼むことはありません。

より多くの人に目に触れるようにして
より良い条件で買ってくれる人を見つけます。

●レインズに掲載します。
(全国の不動産業者が共有するデータベース)

●広告掲載を禁止しません。

●本気で考えてくれる、本当に信頼できる業者と
一緒に売ります。


まあ、
こんな当たり前のことを態々言わなくてはいけないということが
そもそもおかしな話ですが

不動産屋というのは

自分が売主の時と仲介の時では
違う売り方をするということです。


もうぼちぼち
こんなやり方は通用しなくなるとは思いたいですが

今はまだ、悲しいかな これが実態です。

ご自分の大切な不動産を
少しでも早く、少しでも高く売るために

自分の不動産の売却を誰に任せるか?

売主の希望に応え、すべてにおいて納得が出来る説明をしてくれる
ほんとうに頼りになる不動産仲介業社を探し出すことが
不動産売却を成功させるための絶対条件です。


私が使っている
朝妻オリジナルの「不動産会社選定のための質問シート」をご希望の方は
このFBのメッセかコメントまたは
info@asazuma.com 
まで お気軽にお問い合わせください。
あなたが受け取りやすい方法で
無料でお送りします。



January 16, 2018

アパート・マンション建築の依頼先探し

自宅を兼ねた 賃貸併用住宅。
土地の有効活用のためのアパート・マンション建築。
相続税対策のためのアパート・マンション建築。

用途や目的は人それぞれです。


では、アパート・マンションを建てようと思ったら
どうするか?


多くの方がテレビで宣伝している
大手住宅メーカーのことが頭に浮かぶようです。


WEBから問い合わせ。
住宅展示場の見学等々
情報収集をしていきます。


いくつかの会社をピックアップして提案をもらいます。


大手住居メーカーは
ローンのシミュレーション、賃貸の収益計算
なんでも至れり尽くせりでやってくれます。


とてもありがたいことです。


そして、どこの会社に頼むのか悩みます。
とても、悩みます。

私はここ数年
アパート・マンション建築の依頼先探しの
お手伝いをさせて頂くことがとても増えました。

その際、私は
これまでの建築家との家づくりのプロデュースと同様に
大手住宅メーカーのコンペをやります。


3〜5社の会社を選びます。


骨組みの違い、得意な材料の違い
デザインの違い、一括借り上げ方式の違い
等々、いろいろなタイプの会社をセレクトします。


皆さんがご自分でバラバラに提案を受けた時よりも
同一の条件で一斉に提案を受ける方が各社の違いが明確にわかり
自分では気が付かなかった土地の活用法や可能性を見ることができます。

建築は、とても大きなお金を動かします。


仕事、家事、育児、介護・・・
とても忙しい毎日の中でこの一大事業を進めていかなくてはなりません。
楽しけど、本当に大変なことです。


少しでもそのストレスと不安を軽くして
楽しくてワクワクする家づくりのために
面倒なことは私が受け持ちます。


相談は無料です
お気軽にご相談ください


January 15, 2018

不動産会社に任せれば本当に安心なのか?

不動産売却の依頼先探し 

【プロの仲介業者にまかせておけば大丈夫?】


売り手が少しでも高く売りたいのと同じように
買い手としては、やはり少しでも安く買いたいと思っています。


家を売る際、基本的には、不動産の仲介業者に依頼して
買い手を探すところから価格交渉まで、
すべてまかせてしまうというケースがほとんどです。


では、そのようなプロにまかせておけば
不動産の価格を本来より低く見積もられて
しまうことは防げるのでしょうか?


じつは、ここが大きな落とし穴なのです。


たしかに、不動産の仲介業者はその道のプロです。

しかし、プロといっても、あくまで売り手と買い手を
うまく調整するためのプロでしかありません。

「高く売るプロ」 ではなく 「仲介のプロ」です。

現在の不動産仲介業者のほとんどがそうなっています。


とにかく交渉を成立させることが第一なので、
もし不動産にマイナスポイントがあれば、
それを計算に入れたうえで、
それでも購入してくれる相手を見つけることを
最優先してしまいます。


つまり、売主にとってより有利な価格で交渉するということは、
はじめから期待できないわけです。


【不動産のマイナスポイントをゼロにして価値を上げよう】


では、不動産を売却するとき売主は
大切な資産を買主の言うとおりに妥協して
安く手放す以外にないのでしょうか?


そんなことはありません。


まず最初にできることとして
不動産のマイナスポイントについて
よく知っておく必要があります。

自分の土地はどのような条件で
相場と比較してどれくらい価格が低くなってしまう。


などといった最低限の不動産の知識を勉強しておくことです。
これで、本来の価値よりも低く見積もられることを防ぐことができます。


そのうえで、自分の不動産のマイナスポイントは
どのようにして解消することができるのか

といった点についても考える必要があります。


たとえば、現在の居住者やテナントに立ち退いてもらう。
道路や隣地で使いにくい部分を改善する。
場合によっては更地にする等々
土地の利用価値を広げていくわけです。


ただし、ここまでの判断を行うことは
さすがに素人だけでは無理があります。

そこで、ただ交渉を成立させるだけの仲介業者ではなく
不動産の価値をしっかり高めてくれる業者を見つけ出すことが
最大のポイントになってくるわけです。


自分の不動産の売却を誰に任せるか?

売主の希望に応え、すべてにおいて納得が出来る説明をしてくれる
ほんとうに頼りになる不動産仲介業社を探し出すことが
不動産売却を成功させるための絶対条件です。


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January 10, 2018

買取業者に依頼する

不動産売却の依頼先探し − 売り難い不動産

早く楽に不動産を売ることが最優先な時はどうすればいいのか?

【買取業者を利用する】

何年も売れずに保有し続けている空き家、
遠方にあって手入れができずに荒れている家、
法律上の建て替えが出来ない家、
処分したい不要な家財道具が家中に残っていたりしても

不動産買取業者に買取を依頼すれば
売却のために必要な処置を全て業者に一任することができます。

多くの場合、相場よりも高く売れることはありませんが
売却・処分は、思っている以上に簡単にできてしまいます。

また、国による中古住宅活用に向けた取り組みの一環として
2015年の税制改正で買取業者への不動産取得税が軽減されるなど
買取業者を支援する制度が整えられてきているので
買い取りに積極的な業者も今後増えてくるかもしれません。

価格さえ妥協すれば
どんな住宅でも買い取ってもらえると言っても
過言ではありません。

荒れ放題で一般の買い手にはとても見せられない状態の建物
ガス、上下水道などを整備するために費用が必要
敷地が道路につながっていない等々
売却を仲介する不動産業者が手を焼くような物件であっても
価格次第で買い取りが成立します。

閉め切っていてカビ臭かったり
畳や屋根の状態が悪く
一般の買い手に売るためには
リフォームが必須な状態であっても
買取業者に売る場合にはそのままの状態で引き渡せます。

仕事が忙しくて時間が取れない人や
いろいろな手続きが体力的に厳しい高齢者でも
手間暇かけずに、家を売ることができます。

【業者の見積り価格を鵜呑みにしない】

買取業者に売却する場合、
一般の買い手に売るよりも価格が低くなってしまうことは
覚悟しておかなくてはなりませんが
条件を全て鵜呑みする必要はありません。

業者としては、買い取り価格は
少しでも低いほうが利益も大きくなるので、
土地建物のさまざまな欠点を並べ立てて
値引きを交渉してくるでしょう。

そうした欠点の多くは事実でも、買取業者にとっては、
転売できる商品であることに違いはないので、
提示された金額そのままで売ってしまうのは、
損することになるかもしれないのです。

買取業者に依頼する場合は、
見積りを複数社に依頼して納得できる価格を探りましょう。

ただし、業者の出す見積り価格には、
リフォーム費用だけでなく、
登録免許税、不動産取得税、維持管理費、
広告費、譲渡所得税などの
様々な費用がかかっているので、
買取価格と再販売の売り出し価格には、2〜4倍の開きがあります。

1,000万円で売った自分の家が1,500万円で売り出されていた、
と悔しがる人も多いのですが、買取業者は利益を見越して
それなりに費用もかけていますので
全てのケースで悪質とは言い切れません。


また、複数社からの買取価格の見積りをくらべても
納得できる買い取り価格が出てこないというケースもあると思います。

そのような時には、「その価格では売れません」と一旦断って
希望に近い価格で買い取ってもらえる時期を待つのも一手です。

業者の都合しだいで買い取り価格が上がることも
日常的にあることです。

「他の買い取り物件がないので」とか、
「決算期なので」といった理由で、
今なら高く買い取れますという連絡が、
数か月後か、早ければ数週間で入ってくることもあります。

気を付けなくてはならないのは、
空き家は数か月も放置しておくと、
想像以上に状態が悪くなることです。

半年、1年と空き家にしておくと、
確実に建物は劣化するので、
月に一度は空き家の様子を見に行くことをおススメします。


自分の不動産の売却を誰に任せるか?

売主の希望に応え、すべてにおいて納得が出来る説明をしてくれる
ほんとうに頼りになる不動産仲介業社を探し出すことが
不動産売却を成功させるための絶対条件です。


私が使っている
朝妻オリジナルの「不動産会社選定のための質問シート」をご希望の方は
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December 24, 2017

不動産を売るということ

不動産を売るということ

おそらくは
あなたも何かの仕事をしていると思います。

仕事というのは
お客様に何かを売って その対価を頂くのが
一般的だと思います。

それは不動産の売却でも
まったく同じことです。

しかも、不動産の売却の場合は
たった一人のお客様を見つけるだけです。

たった一人だけです。

しかし、それを自分で見つけることが
中々、できない。

だから、不動産会社に代わりに売ってもらう。


普通の商いでは

モノを売る人を 「主」とは言いませんが

不動産売買の場合は
モノを売る人を 「売主」と言います。

ここで少し勘違いしてしまいます。

なんかちょっと偉くなった気がしちゃいます。

「俺様は 売主様だぞ〜!」と威張っちゃう人がいます。

確かに、仲介をする不動産会社からしたら
売却の依頼を取ることこそが彼らの使命ですので

「はは〜 売主様〜」とひれ伏します。

しかし、本当のお客様は

あなたにとっても
不動産会社にとっても

その不動産を買ってくれる人です。

つまり 「買主様」です。

この世にたった一人のありがたい「買主様」です。

ですから

モノを売るあなたは
売るモノを売り易くしなくてはなりません。

仕事をしている方なら
自分の仕事に置き換えればすぐにわかると思いますが

自分の商品を

お客様が欲しくなるようにする。
お客様に知ってもらう。
お客様が買いやすくする。
等々・・・

やることはたくさんあります。

たしかにほとんどの方が

不動産を売ることは初めてのことだと思います。

具体的な販売活動や契約に必要なことは
分からなくて当然です。

だから不動産会社に代わりに売ってもらうことになります。

しかし、ただ丸投げではなく

あなたのこれまでの思いが詰まった
大切な大切な不動産の価値を一番わかってくれる人に
出来るだけ高く、出来るだけ早く買ってもらえるように

不動産会社と一緒に売っていくことが必要になります。

方法はその不動産毎に違ってくると思いますが

納得の不動産売却を成功させるためには
パートナー選びが最も大切です。

あなたの思いを理解してくれる
不動産会社を見つけるかどうかで
結果に大きな差が出ます

一社だけに限って任せる必要はありません。

そんな決まりはありません。

あなたの不動産売却チームを作ればいいんです。

不動産売却のやりかたに
絶対はありません

自分の不動産に合った方法
自分の考えに合った方法でかまいません。

私も一緒に考えます。